第43節：換個角度看房價(8)

　　當房價上升時，已擁有住房的居民雖然在購置時支付了較高的成本，但資產升值的同時也為其帶來了收益（成本高的升值大，成本低的升值小），成本的高低就不重要了。也許房屋的升值會代替業主支付大部分的銀行貸款，居民只用較低的成本就解決了擁有和改善住房的問題，並且會帶動、鼓勵目前尚無能力，但可以利用預期的增長而減輕支付壓力的人提前購買住房。

　　相反，如果房價是持平或下降的，不管居民支付的成本（最初的購房價）多低也一定會使家庭中的住房資產虧損、貶值或成為負資產。當一個家庭要為負資產支付原有的銀行信貸時，無論是居民對未來的心理預期還是現實的生活消費都必然會產生負擔和壓力。這種負擔和壓力並不能鼓勵未購買住房家庭資產的人在一個較低的價位去購買住房。他們同樣會擔心資產變成負數（對一級市場和二級市場房價的影響是相同的）。

　　如果將住房當做家庭財產的一部分，對將房屋用於抵押而獲得生產與投資資金的業主而言，當房屋升值時這個抵押的資金是房價的70%~90%。而如果房價下跌時這個抵押就只有20%~30%了，這必然會減少全社會的民間投資和商業行為。因此房價的升降是影響全社會經濟發展的重要問題。

　　房價上升並不會引起全社會的不滿，條件是政府應在房價上升過程中將全部或多得的土地出讓金部分用於加大社會保障性住房的支出，非市場化地切實解決無能力購房人群的住房問題。而目前政府卻將收取的土地出讓金全部用於市政建設和其他支出，並未用於社會保障性住房的支出（市政建設要用非土地出讓之外的收入和市場化的方式建設，如水、暖、電等公共設施要公司化、市場化，轉換其大量由政府補貼的公益性質）。

　　房價上升的同時會帶來非房地產業經營成本的增加，但如果房屋的經營成本增加的部分可以通過房屋資產的增值來彌補，就不會造成虧損和總成本增加。

　　讨論房價（商品房的價格）實際上更多的是讨論家庭資產的購置和資產升值的問題，而不僅僅是一個簡單的解決居住條件的問題。特別是當我國的家庭住房資產擁有比例超過60%時，更多人不是要解決"買得起"和是否購買的問題，而是要解決讓現有資產增值，用增值去提高住房質量的問題。變現原有住房與銀行貸款支援的市場行為完全可以支撐市場的購買需求，而房屋資產如果能增值，比每年按10%的比例增加居民收入更能引起購買的欲望和加速增加家庭的收入與財富。

　　香港的情況已給了我們一個很深刻的教訓，房價已影響到香港特別行政區政府的財政收入，影響到香港除地產之外的原有低稅率政策，影響到投資、消費和經濟的發展，影響到幾乎所有香港居民的生活預期。

本文摘自《任志強的地產人生》

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　　 任志強中國房地產思考：任志強的地產人生 在中國房地產界，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強因敢說真話，並用辛辣的語言屢出驚人之語，而被稱之為“地產狂人”、“地產界的堂·吉诃德”。十年前中國地產業亂象初現，任志強就已針對當時地產界的問題，提筆揮毫，以一篇篇專業性極高的文章厘清各種現象，其中不少觀點在後來房地產的發展過程中得到驗證，這些觀點即使在今天看來仍有極高的可借鑒意義。《任人評說》一書是對任志強十年前有關中國房地產業態、政策、現象等方面文章的系統性梳理，書中任志強對房價評價方式、政策得失、房產物權、物業管理、舊城改造等各個方面的問題進行了剖析，深挖現象背後的根本原因，呈現任志強對中國房地產業的思考、觀點和見解。