第60節：股市能否帶火樓市，降息能否降下房價？(2)

　　另一個原因是中國人民普遍還處於中低收入水平，除了必要的生活消費和必需的儲蓄之外，並沒有多少餘錢是在銀行中為獲得利息而儲蓄的。而少數高收入者的儲蓄本來就是一種在滿足了高消費之後的剩餘，並不因利率的高低而受太多影響。這些資金可能轉為金融資產或投資，卻不會大量轉為消費。如果他們現在購房也絕不是因為降息。

　　降息會給房價下降帶來空間

　　降息對開發商來說是一種福音，在中國，地產公司的資本金極低（全國平均每家地產公司的註冊資本只有1 700多萬元），負債率卻平均高達75%。全國只有30多家地產公司可以通過股市直接融資，占全國房地產開發企業總數的0.14%。上市公司的平均負債率也在60%左右，100%的開發企業都要靠銀行的支援進行投資。利率的高低將直接影響房屋的建設成本，降息肯定會降低成本（盡管這個成本的下降占房價因素的比例很小），因此降息必然會給房價的下降帶來空間。

　　降息對空置房是福音

　　降息對大量的空置房來說也是福音。當部分開發商用貸款建房而又未能及時銷售時，高息會使他們重賦難當，而降息則有利於他們採取一些措施轉化資產，起碼給了他們糾正投資失誤的時機，使他們有了喘息的可能。

　　降息對買房者是福音

　　降息對消費者來說同樣是福音，一是房價不會暴升，可能會下調或趨穩，消費者可以有選擇的時間和減少支出；二是大多數靠抵押貸款購房的人可以在借貸期間減輕利息的負擔。降息對開發商和消費者而言當然是利好，但現有的房地產市場並不會因降息而產生大的變化。

　　中國的房地產個人消費分為兩類，一類是高收入者的購房，一類是中低收入者的購房。高收入者並不會因利息而對自己的收入和支出產生過多顧慮，也不會因利率去改變自己的消費意念。利率的高低會對中低收入者的消費產生較大的影響，但計算到房價之中影響就小得多了，因為這些中低收入者大多收入水平都不能使他們在近期內將儲蓄轉為購房消費。

　　1998年中央才宣佈"停止福利分房"，至今"房改補貼"的細則尚未下達。在這麼短的時間內中低收入者並沒有充分的思想和物質準備，他們的收入過低，這使他們還不具備有餘錢去購房的條件。沒有收入增長這個最基本的條件，利率的高低都不會刺激他們的消費，就更不用說購房了。再加上可能預期的其他大量增加的支出，他們根本不可能在短期內加入購房的消費行列。

　　根據中國人民銀行2000年6月公佈的最新調查顯示，在利率浮動、物價下降和上升的各種不同情況下選擇"存錢"和"繼續存錢"的比例都大於50%，且都在以不同比例上升。而儲蓄的動機中"日常生活零用"占首位，其次是教育、住房、養老和防意外事故（醫療）。這個調查充分說明，中低收入者在降息中因降息減少了收入，同時並不能因降息而享受到房價下降和購房費用減少的優惠。

　　降息對中高收入者是利好

　　對於中高收入水平者來說，現在也許是加入購房行列的好時機（如果他們不把資金投入股市之中）。他們有一定的購房需求，又有一定的支付能力。現時房地產市場因降息所帶給他們的都是可以看得見、摸得著的實惠。

　　在國內經濟大調整的階段，國家出台和將出台的各種刺激經濟發展的有效政策都必然會對房地產市場產生影響，不過是作用力的大小不同。我個人認為最有力的促進房地產消費的措施是減免稅費。一是減免各種政府的稅費使房價能大幅度下降，二是減免消費者個人在購房行為中的稅費和減免個人收入所得稅。如果按國際上一些國家已實行的那樣，購房者可以因購房行為直接享受到個人所得稅的沖抵和減免，這將是在中國現有的收入條件下（當然大幅度提高居民收入更好）對住房消費的最大刺激。

　　（2000年1月）

　　本書精華已為您連載完畢，謝謝閱讀

本文摘自《任志強的地產人生》

---

　　 任志強中國房地產思考：任志強的地產人生 在中國房地產界，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強因敢說真話，並用辛辣的語言屢出驚人之語，而被稱之為“地產狂人”、“地產界的堂·吉诃德”。十年前中國地產業亂象初現，任志強就已針對當時地產界的問題，提筆揮毫，以一篇篇專業性極高的文章厘清各種現象，其中不少觀點在後來房地產的發展過程中得到驗證，這些觀點即使在今天看來仍有極高的可借鑒意義。《任人評說》一書是對任志強十年前有關中國房地產業態、政策、現象等方面文章的系統性梳理，書中任志強對房價評價方式、政策得失、房產物權、物業管理、舊城改造等各個方面的問題進行了剖析，深挖現象背後的根本原因，呈現任志強對中國房地產業的思考、觀點和見解。