第25節：統計數字中的房地產(4)

　　? 1994年是全行業經營利潤率最高的年份，約為13%，1995年為0.8%，1996年為2.6%。經營利潤中除銷售之外，包括了土地、租金和其他的經營利潤；

　　? 1996年全國上市的房地產公司的淨資產利潤率超過10%的公司僅占全部上市公司的50%；

　　? 1997年房地產全行業平均利潤率僅為3.7%，遠遠低於同期銀行貸款利率。

　　開發商並不黑

　　? 1994年是全國房地產行業利稅最高的一年，利稅總額高達305億元，其中經營稅費106億元，利潤198億元，所得稅稅後利潤124億元；

　　? 1995年國家統計局發出警告，全國除5個省市有贏利外，24個省市虧損，體現了全行業的不景氣狀態，1995年上半年全行業利潤僅為1.06億元，33 248家開發企業中僅有8 756家贏利，虧損面高達73.7%；

　　? 1997年全行業虧損，年終房地產行業利潤為虧損10.346億元；

　　? 1987~1993年累計銷售總額為2 200億元，利潤數無完整統計資料，按銷售額和利潤率計算8年累計利潤約為180億元，稅後為120億元；

　　? 1987~1998年全行業累計12年稅後利潤約為360億元，平均銷售利潤率約為5.2%；

　　? 絕大多數開發商的利潤都沉澱在積壓房、車庫和配套設施上，當空置房低價銷售時，已結算的利潤並不能彌補空置房處理時的虧損；

　　? 全國房地產行業的股東權益1994年為3 178億元，而平均年稅後利潤為股東權益的1%。

　　政府是最大的贏家

　　? 房地產投資帶動了國民經濟的增長；

　　? 房地產拉動了相關產業的增長和消費增長；

　　? 房地產帶動和改造了城市面貌及基础設施建設；

　　? 房地產使城市土地轉換為貨幣價值和升值；

　　? 1993~1997年，全國累計商品房銷售額約為6 943億元，同期土地有償收費約為1 945億元，占全部銷售總額的28%；

　　? 1994~1997年，房地產開發的全部利潤約為240億元，但上繳的經營稅費為383億元，經營稅費是利潤的1.6倍，占全部銷售額的6.3%。

　　? 同期銷售額政府收取了契約稅和管理費約250億元（高的地區為銷售額的6%，低的地區為2%）；

　　? 拆遷過程中大量居民的住房條件福利性地改善，政府原有破舊房產得到了補償；

　　? 政府、城市靠房屋開發無償地完成了大量的道路、人防、商業配套、學校教育設施等建設；

　　? 政府已出讓的土地不管是否在建設都已首先收回了出讓期間的收益；

　　? 已出讓的土地迫使開發商不得不再大量地投入建設資金；

　　? 房價的組成之中政府獲得實際收益的比例高達60%~70%。

　　消費者在房價之外還必須承擔的費用   

本文摘自《任志強的地產人生》

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　　 任志強中國房地產思考：任志強的地產人生 在中國房地產界，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強因敢說真話，並用辛辣的語言屢出驚人之語，而被稱之為“地產狂人”、“地產界的堂·吉诃德”。十年前中國地產業亂象初現，任志強就已針對當時地產界的問題，提筆揮毫，以一篇篇專業性極高的文章厘清各種現象，其中不少觀點在後來房地產的發展過程中得到驗證，這些觀點即使在今天看來仍有極高的可借鑒意義。《任人評說》一書是對任志強十年前有關中國房地產業態、政策、現象等方面文章的系統性梳理，書中任志強對房價評價方式、政策得失、房產物權、物業管理、舊城改造等各個方面的問題進行了剖析，深挖現象背後的根本原因，呈現任志強對中國房地產業的思考、觀點和見解。