第五回 拆遷(5)

　　但，有的住戶，並非為了要價，而是真是有其他原因不接受搬遷原因的，於是往往矛盾進一步激化。

　　除去當時雙方的利益，拆遷還牽扯到公衆利益。一個專案，因為釘子戶，一拖幾年，週邊的住戶天天生活在工地週圍，整個區域市容髒亂，這該誰負責？如果是公共專案，比如醫院，因為一個釘子戶，讓週圍的居民晚一年才看病，這個麻煩，該誰負責？

　　如此難題，怎麼解決？

　　還是看看國外吧。

　　國際化的大糾紛

　　在美國，各個行業都有一個“公平市場價格”——市場形成的、大家承認的、相對公平的價格。房地產行業也有這樣的一個價格，作為補償拆遷戶的標準之一。

　　私人開發商如果想在一塊土地上搞開發，就需要事先購買這片土地，包括這里住戶的房產。實現這一目標的前提是，開發商必須給予拆遷者一個合理的補償。補償的標準雙方以公平市場價格為基準進行協商，協商不能解決的，要麼放棄，要麼“法庭上見”。

　　相對來說，政府徵地的情況就比較複雜，因為這涉及到公衆利益與個人利益孰輕孰重的問題。美國是一個強調與保護個人利益的國家，但對公衆利益也不能不管不顧。美國相關法律規定：政府無權徵收個人土地和財產，除非給予合理的賠償。這里“合理賠償”的標準，也是以公平市場價格為參考。

　　公平市場價格是為雙方達成拆遷協議提供一個標準。如果當事雙方不能就合理補償達成一致，還可以走司法程序。

　　康涅狄格州的一個城市因軍事基地被關閉，當地經濟迅速蕭條。為扭轉局面，政府打算在原軍事基地建設公園。然而，一些被涉及到的私有土地擁有者反對動遷，無論政府給多少補償金他們都不搬，“合理補償”不好確定。動遷戶還一紙訴狀把政府告到了法院。官司打到美國最高法院後，9個大法官以謹慎的“5：4”裁決驳回動遷戶的上訴，支援當地政府強制性拆遷。

　　法官們的謹慎，反映了美國司法努力在公私之間尋求一種平衡。而總的來看，美國地方政府和居民在徵地特權的法律糾紛中也各有輸贏，這在一定程度上使政府在動用拆遷特權問題上更加謹慎，而民衆也漸漸習慣了更多地考慮公共利益。

　　在韓國，存在紛爭比較多的是公營事業徵用土地，如修建城市鐵路、高速公路等，按韓國媒體說法，公營事業徵地，經常發生“物理沖突”，也就是肢體沖突，即居民與警察發生暴力打鬥。近期比較著名的案例，是韓國政府在平澤地方徵用土地為駐韓美軍修建新軍事基地，遭到平澤居民暴力抵抗，多次發生流血事件，政府頭疼不已，從總統到總理多次現場辦公，但居民堅決不讓步，最後，不得不宣佈建設計劃推遲四到五年，也就是說，現政府已經承認無能為力，把包袱丢給下屆政府了。

　　韓國也有最牛的“釘子戶”。數年前，京畿道內一公司成片開發，遇到一房主，對祖業極為熱愛，堅決不賣房子。不是給多少錢才合理的問題，而是不管給多少錢都不賣。此住戶四週的房子全部出賣了，該公司也啟動了工程，但這一家到底挺了下來。該公司毫無辦法，最後只好用大樓把這一家圍了起來，成為京畿道一景。

　　N多國家為了拆遷大打出手。唉。

　　看了一圈，拆遷問題在世界各地都是個難題，個人、公衆、釘子戶、開發商、政府種種利益交錯。

　　唯一的解決途徑：只有遵守法律，在合理的市場價格的前提下，所有的人都依法辦事。

　　發生矛盾了，大家法庭見。判開發商多補，開發商就乖乖掏錢；判開發商不得拆遷，開發商就乖乖走人；判住戶搬遷，住戶就乖乖的收拾行李。

　　從法律的角度，回到本系列開頭的東方廣場的故事，如果當時該區域的拆遷戶與開發商達成了一致的協議，各位專家實在沒有反复上書的意義。

　　如果真的放不下這塊地，就覺得此地應該蓋政府大樓，那就聯合願意那這塊地的部委，組建一家公司，與長江實業或東方海外一起競標，誰出價高，誰拆遷費給的合理，地就歸誰。

本文摘自《一個暴富行業的背後》

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