第三節 簽訂租賃合同(2)

　　3．是否免裝修期租金

　　在咖啡店商鋪租賃中，免租裝修期經常會出現在合同中，主要是由於咖啡店在租賃後需要對房屋進行裝修，以達到咖啡店的營業標準。在這種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律上明確規定的概念，因此在簽訂租賃合同時，一定要明確約定其起止時間和免除支付的具體費用。一般情況下只免除租金，實際使用房屋所產生的水費和電費等還需要按合同約定承擔。

　　4．是否約定裝修和添附處理方法

　　咖啡店往往需要花費大額資金用於裝修。為了確保裝修能順利進行，以及保障承租者的利益，在合同中應當註意幾個問題。一是明確約定出租人是否同意咖啡店對商鋪進行裝修，以及裝修方案是否需要取得出租人的同意等。

　　如需要改建和搭建，應當約定清楚，對於廣告和店面招牌的位置也要約定清楚。二是解除合同的違約責任，

　　合同通常會約定違約金等同於押金，違約金數額不大，一般還不及咖啡店的裝修損失。因此，應當約定在此情形下，出租人除承擔違約金外，還需要承擔咖啡店的裝修費用。三是明確租賃期滿時，裝修和添附設施的處置方式。

　　5．是否能滿足咖啡店對水、電、煤氣等的使用需求

　　因咖啡店經營的特殊性，對水、電、暖氣、燃氣和排水設施等均有特殊的要求，這些公共資源的供應又會受到各種因素的影響。建議在承租門店前，應當先行考察其是否滿足咖啡店使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴容或增量，以及涉及的相關費用由誰承擔，並在合同中明確約定。另外，合同還應規定在門店無法滿足正常需求的情形下，咖啡店有免責解除合同的權利。還要確認公共設施供應的計量表位、容量、收費標準、繳費方法、管理和維修責任，以保證咖啡店具備經營的基本條件。

　　6．是否承擔租賃稅費

　　按照有關法律、法規、規章及其他規範性文件的規定，出租或轉租商鋪的，出租人或轉租人應當承擔以下稅費。

　　出租人：營業稅及附加稅、房產稅、個人所得稅、印花稅。土地使用稅按房屋地段每平方米徵收，具體以代徵機關實際徵收標準為準。

　　轉租人：營業稅及附加稅、印花稅。

　　在具體實踐中，商鋪租賃稅費的繳納種類比較多，上述標準只是法定徵收標準。不同區域或許有不同的徵收方法，具體可在簽訂商鋪租賃合同前咨詢實際代徵網點的工作人員。雖然上述稅費的繳納主體為出租人或轉租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數額的承擔人。

　　7．是否還有其他條款

　　合同中對違約行為要做出規定。在合同執行過程中，如承租方違約，出租者有權終止合同；如出租者違約，承租方可通過仲裁或起訴要求賠償損失。有關事項議定後，依照《中華人民共和國合同法》簽訂房屋租賃合同。

　　三、和業主合作的方式

　　與業主共同創造雙贏的開店模式，是咖啡店極力推廣的。投資有投資前期、發展期、盈利期。可以跟開發商達成共識，分階段談租賃的價格。投資者可以選擇一個比較靈活的合作方式，在咖啡店壓力大的時期，讓業主為咖啡店減緩壓力；當咖啡店盈利的時候，給予業主相應的回報。

本文摘自《手把手開店系列》

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　　 本書從中小投資者的角度出發，系統地介紹了如何籌建並成功運營一家咖啡店。內容包括市場前景與投資分析、開店籌備工作、選址、營銷管理、利潤管理、店員管理、顧客服務、營運管理、氛圍營造、產品制作等，涵蓋了咖啡店籌建和經營的方方面面。書中資料大部分來自工作一線，具有很高的實用價值。書中針對開咖啡店的每個環節給讀者提供了一系列事務處理的流程、方法和技巧，對讀者具有實質性的說明。本書適合咖啡店投資經營者使用，也可作為個人學習和行業培訓用書。