第三節 簽訂租賃合同(1)

　　一、租賃合同的主要內容

　　1．明確維修責任

　　出租承租雙方必須對建築物及其附屬設施的維修責任在合同中予以確定。合理期限內一般由出租方負責維修或承擔維修費用。如因維修影響咖啡店經營的，應相應減少租金或延長租期。因承租方責任對店面進行維修的，由承租方負責維修並承擔維修費用。

　　2．合同的起止日期

　　合同的起止日期一般由雙方協商確定，由於租賃合同一經簽訂便具有法律效力，所以經營者可以根據房租的高低，與出租方洽談租賃期限。如房租在高峰時，可以把租期安排得短一些；低谷時，把租期安排得長一些，如五年以上或者更長。承租方應要求在租賃期滿後有優先續租權。

　　3．房租的支付

　　明確租金時有可能涉及附加面積和附屬設施等內容，承租方必須編制清單，註明完好程度，作為租賃合同的附件。最理想的支付方式是先支付一個月的租金並交納一個月的押金，以後按月支付租金，租賃期限屆滿時如不續租，由出租方退還押金或最後一個月不再支付租金。另外，也可以考慮按季支付或半年支付一次租金；最好不要按年支付租金，因為這種方式占用的資金量非常大。

　　4．店面的面積

　　租賃雙方首先要統一面積的計算標準。計算面積時一般以使用面積為準，因為只有使用面積才是真正用於經營的面積。如果出租方出具的是建築面積證明，在簽訂合同要折算為使用面積。面積要進行實地測量，重新計算後繪出草圖，雙方簽字確認。店面的附加面積要由出租方出具有關的法律文件予以確定。

　　5．週邊公共設施

　　經營者在租賃店面房屋時，要檢驗建築物的公共設施，特別是要檢驗水、電、暖氣、燃氣和排水設施等是否可以滿足經營的需要，確認公共設施供應的計量表位、容量、收費標準、繳費方法、管理和維修，以保證咖啡店具備經營的基本條件。

　　6．其他條款

　　合同要對違約一方承擔相關責任做出規定。在合同執行過程中，如經營者違約，出租者有權終止合同；如出租者違約，經營者可通過仲裁或訴訟要求賠償損失。有關事項議定後，即可依照《中華人民共和國合同法》簽訂房屋租賃合同。

　　二、簽訂租賃合同註意事項

　　簽訂房屋租賃合同時，應著重註意以下問題。

　　1．出租者是否具有齊全的手續

　　租賃者最好直接與房屋產權的所有者洽談租賃事宜，而不要通過中介。在與房屋產權的所有者洽談租賃事宜時，要查驗房產證及相關的法律文件，看其手續是否齊全，以避免日後產生不必要的麻煩。如果是接手對方轉租的現成的咖啡店，要向其索取原承租人與房屋產權所有者的租賃合同，查驗原合同的有效期限以及其他關於轉租的約定，並向房屋產權所有者咨詢確認，同時還要查驗原承租人的營業執照，查驗無誤後再決定；必要時向房產管理部門查詢相關資料，並在簽訂合同時公證備案，以防上當受騙。

　　2．房屋是否具備辦理營業執照的資格

　　咖啡店投資商承租商鋪的目的在於經營咖啡店，而其首要條件就是必須合法取得營業執照。因此在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞著營業執照的辦理來設定。在承租商鋪之前，應當到該商鋪所在房地產交易中心進行產權調查，確認以下信息。

　　（1）房屋的用途和土地用途。必須確保房屋的類型為商業用房性質、土地用途是非住宅性質方可承租作為商鋪使用，否則，承租人將面臨無法辦理營業執照以及承擔非法使用房屋的風險。

　　（2）商鋪是否已經註冊了營業執照。如果原本已經註冊了營業執照，而該營業登記信息沒有註銷或者遷移的，將會導致同一個商鋪無法再次註冊新的營業執照。

　　（3）房屋是否已經存有租賃登記信息。若已經存有租賃登記信息，導致新租賃合同無法辦理登記手續，從而導致新承租人的租賃關係無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦理營業執照。

　　（4）涉及餐飲這種特種行業的，還需要經過公安、消防、衛生和環保等部門的檢查合格，取得治安許可證和衛生許可證等證件後，方可取得營業執照。

　　此外，還要確保出租人能夠提供相關的房產材料，否則也可能導致無法取得營業執照。

本文摘自《手把手開店系列》

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