鄉土中國與現代中國：中國房地產的另類價值（1）

2013-10-21 08:54:32

　　中國的房價高，實際上是高在房價的差別上，如果計算了中國所有人的住房價格，我們的房價是不高的，因為中國有8億以上的農民，農民的房子均很大，還有院子，但是這樣的房子的價格一般只有幾萬塊，偏遠的地方，甚至不足一萬，所以把這些房子平均進來，再考慮中國的人均土地占有面積，房價實際上是一點也不高的，因為中國的人均GDP為4000美元左右，一個四口之家的收入與房價的比值是相當的，中國的問題在於房屋價格的差異巨大。這樣的差異是人為造成的，在房子的背後實際上還有另外的附加價值，姑且稱之為另類價值。

　　房屋的另類價值首先來源於中國的資源分配不合理，中國的經濟資源過分向中心城市集中，這樣就造成住在中心城市有著特別的意義，比如：2010年8月7日北京市衛生局負責人表示，北京將通過對醫院虧損專案進行全額補貼、推廣臨床路徑、調整醫療服務價格等方式緩解百姓的就醫負擔，這樣的醫療補貼必然形成一個城市的居住價值，對於中國當前醫療資源的有限，這樣的價值是要放大的。再比如在北京，就業的機會多，收入高，城市的教育醫療公共交通等等的補貼也多，誰都願意在北京生活，但是北京這個城市所能夠容納的人口是有限的，城市的資源也是有限的，以前在這些城市是依靠戶籍制度限制外來人口的，在戶籍制度弱化後又有強制收容制度進行補充，而現在為了人權，收容所已經成為了緊急避難所了，結果這些城市外來人口的急劇膨脹，在這樣爭奪資源的背景下，新的限制外來人口的機制就在於房子，將來你是否能夠在這樣的城市生活，取決於你是否有能力在這樣的城市擁有房屋，房價成為進入這樣的城市的門檻。

　　數據顯示，截至5月底，2010屆大學畢業生5月平均簽約月薪為2316元，其中本科與高職高專畢業生分別為2439元和2154元。數據顯示，2010年前6個月，北京市平均的租賃價格為2928元，比2009年2547元上升15%，上升幅度較大。特別是新政後的5月、6月間租金上漲驚人，據統計今年5月、6月北京平均的租賃價格為3000元每月，同比2009年5月、6月租金上漲20.3%。租金平均值已經超過了大學生的工資平均值，即使是合租租金也成為絕對的成本，即便是可以住遠郊區，遠郊的交通成本也是巨大的，租金是外來人口進入大城市的第一道屏障，而外來人口要在大城市落地生根，買房又是一個更大的門檻，由此可以說房子是繼戶籍作用弱化以後中心城市限制外來人口的新門檻。還可以註意到的就是各個城市對於限價房、經濟適用房、廉租房等等一般都提出了本地戶口的要求，戶籍再一次產生了門檻效用，這些保障房與商品房的巨大差價，也成為了戶籍價值的一個體現。

　　同樣，中國的城鄉差別也是極大的，中國城市的發展建立在掠奪農村的基础上，工農業的勞動生產率的差別越來越大，這就是我們經常說的剪刀差，因此農村的戶籍與城市的戶籍差別也是很大，雖然宅基地不讓銷售給城市人，但是如果農村戶籍與城市戶籍沒有差別的話，大家就都會變成農戶去買宅基地了，農村的房價也不會與城市房價有那樣的差別，小產權的房子就該值錢了，所以這樣的房屋差價的背後，實際上所反映的是城鄉差別的價值！在廣東的一些地方，很多人就願意是農村戶口，甚至害怕失去農村戶口不上大學，就是因為那里的經濟發達了，農村比城市還要好，同時有土地收益和宅基地。而同時我們要看到的就是對於城鄉差別和階層差別更大的印度，印度核心城市的住宅價格是比中國的北京上海更高的。由於印度建材市場滞後和房地產市場的迫切需求，從而導致印度各個中心城市的房價急速攀升。其中孟買中心區的平均房價，在2008年已經達到9163美元，從世界排名第10位的孟買高房價與排名第65位和76位的中國上海和北京相比較，兩國之間的住宅差價相差了50多個檔次。

　　對於大小城市的住房差價，還有一個問題就是掙錢機會的不同，除了大城市有大公司能夠支付更高的工資以外，公平競爭的機會更為關鍵。當初一些逃離“北上廣”的年輕人，又逃回來了。幾乎在很多年輕人家鄉的城市無論是就業還是創業，都不得不面臨觀念沖突———在職場上是拼關係不拼能力，在商場上競爭靠的不是方案，而是喝酒、送禮。如果你要自己創業搞個小本生意，如果上邊沒人，有關部門也會三天兩頭來找你的麻煩。小地方，要拼爹。

本文摘自《房勢》

　　房地產的發展就是城市的發展，而發展中國家就是要首先讓核心城市發達到與世界接軌的高度，進而形成自己的發展模式，並以此與世界進行博弈。中國大規模基础設施建設促進了土地價值的增值，帶動房地產價格的暴漲。不要說房地產綁架了中國經濟，火車的運行肯定是要被火車頭拉動和控制的，土地財政具有其內在合理性。中國的樓市不是一個泡沫市，而真正在幕後操盤的是遊資。看待房地產要與全球資本市場大勢結合起來，大危機背景下，世界進入通脹將不可避免。中國必須思考自己的道路，縮減需求、使資源供需形成新均衡點，是中國博弈世界、避免危機中遭受重大損失的關鍵，而做好房地產一盤棋，則是其中要害。