房地產市場的宿命

2013-12-17 12:35:03

　　中國的房地產市場，可能沒有我們想象的那麼複雜。一方面，流動性過剩背景下的過旺需求一直沒有得到有效緩解；另一方面，政府卻繼續以絕對壟斷的名義，人為地減少土地供應。如此，這麼一個相當簡單的供求曲線，我相信稍微有一些經驗的地產商就能看得清清楚楚。

　　但政府似乎不願面對這樣簡單的供求關係，扯開了嗓門對著市場喊話，說什麼“信貸過快增長可能導致房地產市場出現泡沫”，或者紛紛出台政策，緊縮信貸規模，甚至在老百姓購買第二套房屋時，用行政措施提高首付比例等。

　　但唯利是圖的地產商人們似乎不願意按照政府的暗示行走，他們能在政府的措施中解讀出更加積極的意義。比如信貸過快增長，這顯然不是銀行有意為之，而是市場的拉動，銀行也是企業，也需要效益，存在清晰的盈利性市場，豈有不放貸款之理？比如老百姓購買第二套房，說明老百姓有需求，也有購買能力，政府提高首付比例顯然難不倒他們，老百姓自有老百姓的好辦法。

　　凡此種種，顯示中國的投資環境在接下來一段時期內不會出現大的逆轉。中國政府多年以來迷戀GDP發展速度，在短時期內彻底糾正似乎可能性不大；金融市場在壟斷政策的驅使下，事實上存在相當大的纰漏，大量的地下資金一直讓國內的金融宏觀調控乏力。所以，一位地產分析師則表示，整個市場已經第3次或第4次受到類似政策的影響，但所有的環境並沒有太大的變化，人們已經從當年的驚恐和彷徨中漸漸成熟了。

　　一個更加具有誘惑力的地產蛋糕顯然存在，地產商人們聞到了大把大把金錢的味道。

　　首先是外資。盡管中國地產業趨緊的政策環境已成共識，外資卻大有逆勢擴容之勢。英國《金融時報》稱，高盛擬將新募集的21億美元房地產基金主要投向亞洲，尤其是中國和東南亞國家為其重點。另一家國際投行地產基金負責人分析：按基本面來投資，中國在高盛的新基金中“至少會占到一半以上”。事實上，2007年下半年已經完成募集的類似國際地產基金不在少數，有的坐落香港，有的直接盤踞中國國內，2008年將是他們又一個熱氣騰騰的紅利之年。

　　國內的地產商人也在按照上述思路行走。盡管有人在竭力唱衰，說什麼拐點即將來臨，房價將會迅速回落，但我熟悉的房地產商人們卻在四處圈地，大興土木。楊氏碧桂園的圈地豪情和在香港圈得雄資的行為可以不說了，潘石屹在北京拿到了大好地盤也在香港圈到了大好資金，也可以不提了，我們提一提坐鎮北京，放眼全國的地產大佬，世紀金源的黃如論先生。黃先生在北京的樓盤一直就比潘石屹、馮侖、任志強之流要豪邁很多，只是黃先生行事低調，不經常露面於媒體而已。眼下，黃先生的戰略有所調整，他開始遠離北京，到外省發展。據了解，世紀金源在重慶、雲南、湖南、貴州、陝西等地均有大樓盤開張，每個樓盤的投資規模甚至都在百億之上。而且，2008年可能是世紀金源的上市之年，他們已經在具體執行這方面的工作。我了解他們磅礴的商務酒店產業、shoppingmall產業，以及他們在各地擁有的地塊，稍一整合，即能得到資本市場的熱捧。

　　無論如何，這是一個奇怪的格局。政府不滿意，銀行有危機，老百姓需要房子，地產商要賺大錢，整個市場似乎刹不住車，每個人都被深深地裹挾在某種命運之中。肯定是某個更加重要的環節出了問題。現在我相信是我們的房地產市場的元制度有問題。趙曉說得好：盡管政府早就提出要建立“現代產權制度”，但是中國房地產無論市場化也罷，房地產調控也罷，幾乎都沒有涉及房地產市場的基础制度——產權制度的變革。趙曉認為，房地產市場如同其他市場一樣，其實是一個制度體系，而產權乃市場的基础和根本。在沒有建立起現代產權制度之前，哪怕“房地產市場”叫得震天響，哪怕這樣的市場化已經進行了近十年，中國房地產市場仍是一個產權缺位的市場，而這樣的“市場化”一定會出現嚴重的問題。

　　這次是更加敏感的土地私有化問題，這似乎是政府的命根子。沿著這樣的思路，我們能夠輕易地發現，在地產商、消費者和銀行相互糾結的房地產利益格局中，真正擁有話語權，真正掌握暴利的，卻處在隐性狀態，這個隐性人就是政府。不僅資金要素被政府牢牢控制，土地也被政府牢牢控制。中國的房地產市場收益，絕大部分流進了政府的腰包。這是一個在政府主導下的計劃經濟載體。它最終的表現就是，以最大程度降低成本，過高獲取政府收益，但同時必然以農村和城鎮居民的收入與財富的損失為代價。如此，只要政府要保證必要的發展速度，只要當前的財稅體制不更新，中國的房地產市場就會一直火熱，地產商人們很了解這一點，甚至消費者也可能知道這一點。

　　這是中國房地產市場的宿命，也是我們每一個人的宿命，恕我直言，暫時我還看不到走出這一輪宿命的具體?間表。

本文摘自《我的自由選擇》

　　在當下的中國，很少有人能把經濟學的常識寫得如此靈性而且優美。這是一份不可多得的經濟學美文，以至於讀者不得不感歎，原來經濟學像詩歌一樣美。