第二節 確定西餐廳位置(1)

　　一、什麼位置最合適

　　1．地點定位

　　西餐廳的正確選址，不僅是其成功的先決條件，也是實現連鎖經營標準化、簡單化、專業化的前提條件和基础。

　　西餐廳店址定位要明確定位標準。

　　（1）營業環境標準化。營業環境標準化是實現經營標準化的前提條件。西餐廳營業環境的標準化包括店面的營業面積、西餐廳結構、店面及店堂的設計和裝潢等。這些環境要素共同組合可以營造具有獨特個性的西餐廳氣氛。西餐廳為了實現經營標準化，在進行選址時要註意西餐廳的營業面積、結構是否利於實現標準化。

　　（2）城市商業水平。城市商業水平對西餐廳經營非常重要。人均收入水平、產品供給能力、交通運輸條件、技術設施狀況和人們的消費習慣、消費觀念都影響著西餐廳的發展。所以在考慮西餐廳經營發展的區域範圍時，可選擇經濟發展水平中上等的大中城市和經濟相對發達的沿海地區。

　　（3）西餐廳位置條件。在了解了城市商業水平之後，就要逐步縮小範圍，把握西餐廳所處的位置條件。場地條件除場所營業面積與結構外，還包括：場地內是否有必要的公共服務設施，獲得該場地所需支付的租金及其他交易成本，租用此場所的條件，包括必要的停車條件：顧客停車場地及原料進貨空間；法律條件：建築計劃的審核情況和防火標準驗收情況是否符合城市規劃各種限制性的規定等。

　　2．劃定商圈範圍

　　商圈是西餐廳對顧客的吸引力所能達到的範圍，即來店顧客所居住的地理範圍。商圈調查可以分析出商圈範圍內的顧客情況、競爭對手的情況，以及可能影響西餐廳經營的其他因素，以做出正確的定位選擇。

　　確定商圈，首先要確定商圈的軸心點。西餐廳所在的位置就是商圈的軸心點，應該了解軸心點所在街區的交通狀況和具體位置等情況。為了由地點定位衍生出區域定位，必須通過半徑標志，準確地劃出各層商圈。對處在不同地區的西餐廳來說，商圈的半徑距離各有不同，它受當地人密度、附近競爭西餐廳、西餐廳供應的產品差別、交通方式、西餐廳聲譽等因素的影響。

　　商圈分析對於西餐廳經營的地點定位具有十分重要的意義。通過對店址的綜合評價及對競爭對手的詳細分析，可確定合理的目標市場。商圈分析應考慮到消費者因素。

　　二、簽訂門店租賃合同

　　租賃店面需要慎重考慮，如果稍有疏忽，就可能使西餐廳蒙受損失。這中間最重要的就是簽訂房屋租賃合同，使西餐廳的經營得到保障。經營者在簽訂房屋租賃合同時，應著重考慮以下問題。

　　1．具有齊全的手續

　　經營者最好是直接與房屋產權所有者洽談租賃事宜，而不要通過中介。在與房屋產權所有者洽談租賃事宜時，要查驗房產證及相關的法律文件，並查看其手續是否齊全，以避免日後不必要的麻煩。如果是轉租或是接手現成的西餐廳，要索取原承租人與房屋產權所有者的租賃合同，查驗原合同的有效期限以及關於轉租的約定，並向房屋產權所有者確認，同時還要查驗原承租人的營業執照，查驗無誤後再決定。必要時還應向房產管理部門查詢有關文件。簽訂租房合同必要時應進行公證備案，以防上當受騙。

　　2．明確維修責任

　　出租承租雙方必須對建築物和建築物內的附屬設施的維修責任予以確定，一般在合理期限內由出租方負責維修或負擔維修費用。如因維修影響西餐廳經營，應相應減少租金或延長租期。因承租方責任進行維修的，由承租方負責維修並承擔維修費用。

　　3．合同的起止日期

　　合同的起止日期一般由出租方確定。由於租賃合同一經簽訂後一般不再變動，經營者可以根據房租的高低與出租方洽談租賃期限。房租在高峰時，要簽短一些；低谷時，應盡量多簽，如五年或者更長時間。承租方應要求在租賃期滿後有優先續租權。

本文摘自《手把手開店系列》

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　　 本書從中小投資者的角度出發，系統地介紹了如何籌建並成功營運一家西餐廳。內容包括市場前景與投資分析、開店籌備工作、選址、營銷管理、利潤管理、店員管理、顧客服務、營運管理、氛圍營造、產品制作等，涵蓋了西餐廳經營的方方面面。書中資料大部分來自工作一線，具有很高的實用價值。書中針對開西餐廳的每個環節給讀者提供了一系列事務處理的流程、方法和技巧，對讀者具有實質性的說明。本書適合西餐從業人員、管理人員及投資經營者使用，也可作為個人學習和行業培訓用書。