《明明白白購買二手房》 了解二手房(6)

    4    房屋質量可控    樓市好的時候，開發商很容易忽略房屋質量問題。購買二手房時，完全有條件仔細勘查室內各處，確保房屋質量符合居住要求

    5    同等價位地段配套更佳    同樣的單價，買二手房要比買新房性價比更高，因為二手房社區各種配套設施更完善，小區也比較成熟

    6    節省下裝修費用    對於購房用做過渡的年輕人而言，毛坯房的性價比並不高，因為他們對裝修的要求不是很高。部分二手房的裝修還是相對到位的，讓購房者節省了大量的時間和金錢

    7    充分了解物業管理水平    購買新房時，物業管理中心是沒法選擇的，一般都由開發商指定。在購買二手房時，則可以實地考察物業管理狀況，說明自己做出正確的選擇

    8    交易公開透明    隨著二手房市場的不斷規範和完善，價格透明度越來越高，二手房交易的風險也相對減少。如果選擇操作規範、有一定實力和規模的房產經紀公司，交易的風險會大幅減少，而且能更好地避免在交易中產生糾紛

    五、購買二手房的風險

    相對於一手房交易而言，二手房交易也存在著一定的風險。所以，二手房購買者應該多了解一些相關知識，以免產生糾紛，做到理性消費、安全購房。目前，二手房交易的風險主要來源於以下幾個方面。

    (一)交易主體方面的風險

    交易主體方面的風險也就是買賣雙方沒有從事房屋交易的資格。具體表現為：

    1?售房者不是房屋所有權人，也未獲得房屋所有權人的有效授權；

    2?買受方支付能力不強或不誠實履約，出賣人不能得到全部房款。

    (二)交易房屋方面的風險

    交易房屋方面的風險主要包括：

    1.屋為非法建築或已被列入拆遷範圍；

    2.屋權屬存有爭議；

    3.有經過共有人一致同意的共有房屋；

    4.屋已出租他人，出賣人未依法通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權益；

    5.屋已抵押，未經抵押權人書面同意轉讓；

    6.屋所有權者在已購公有住房或經濟適用房上市出售後會形成新的住房困難；

    7.依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓的房屋；

    8.易房屋存有質量瑕疵，有的房屋甚至還有大量的物業及水、電等費用沒有結清等。

    總之，二手房買賣中確認房屋產權的真實性非常重要。

    小提示

    買方在簽訂房屋買賣合同前應到房地局產權產籍處查詢房屋的權屬情況，了解該房屋是否抵押、是否受司法限制等情況。只有在確認了房屋的權屬，核實了房屋的產權類型(如房改房、集資房、拆遷安置房等，不同類型的房產，它的土地取得方式及使用年限是不一樣的)等情況後，買賣雙方才可簽訂房屋買賣合同。

    (三)房屋貸款風險

    二手房買賣中有很多人需辦理銀行按揭貸款，常產生糾紛，為了達到居間合同的目的，很多中介公司承諾可按房屋合同價的幾成辦理貸款等。一旦辦理不成，造成的損失很難彌補。事實上，銀行對購買二手住房的貸款審核比較嚴格，而且還會涉及對所交易的房產進行嚴格的評估以及相應的貸款政策等。所以，買方最好在確認貸款銀行可以貸款的情況下再行購買。

    (四)產權轉移登記過程中的風險

    產權轉移登記過程問題的產生，主要有兩大原因。

    1.動產交易相比，由於產權登記取得制度和行政行為的介入，不動產交易的產權交付通常需要一個過程來完成。

    2.交易主體要求減少或避免交易風險的需求來看，不動產交易需要和動產交易一樣，在某一時刻能確認產權的轉移。

    這是一對矛盾體。針對這個問題，房地產登記條例當中已有相關的規定，但沒有完全解決問題。現有的規定主要表現為兩點。

    （1）如果交易成功，以交易中心受理交易登記申請的時刻作為產權轉移的時刻。

    （2）交易是否成功，以行政管理部門在交易審核期內的審核結果為準。如果審核沒有通過，則產權並不發生轉移，或者說發生交易逆轉。換句話說，受理交易登記申請，並不代表產權已轉移，交易審核期也是產權轉移的風險期。在交易風險期內，買賣雙方應各自承擔什麼樣的風險並未明確。這對買賣雙方的付款方式、交房時間產生了重要影響。因此，買賣雙方在簽訂了房地產買賣合同後，應及時到房屋所在地的房地產交易中心辦理產權過戶申請手續；若雙方在合理的期限內未完成交易手續的，應積極採取防範措施；若雙方發生房屋買賣糾紛，一般要向法院提出訴前財產保全或訴訟財產保全，將房屋查封，防止房屋所有權被轉移。

本文摘自《明明白白購買二手房》

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　　 本書主要介紹了二手房交易過程中涉及的專業知識和法律法規，具體包括買房前的準備、中介機構的選擇、購房前如何進行實地考察、房屋交易細節、合同怎樣簽才能避免糾紛、貸款如何精打細算六部分內容。通過閱讀本書消費者可以增強在購房過程中的自我保護能力，從而規避交易風險，明明白白消費。